Cookie Consent
By clicking “Accept”, you agree to the storing of cookies on your device to enhance site navigation, analyze site usage, and assist in our marketing efforts. View our Privacy Policy for more information.
Was vor wenigen Jahren noch unvorstellbar war, soll in Zukunft tatsächlich möglich werden: Bruchteile einer Immobilie besitzen und diese rund um die Uhr handeln - ganz ohne hohe Transaktionskosten, endlosen Verwaltungsaufwand und dafür vollautomatisiert. Kaum ein Thema wird in der Immobilienbranche derzeit so stark diskutiert wie die Immobilien-Tokenisierung. Sie soll den Immobilienmarkt revolutionieren und selbst kleinen Anlegern ganz große Chancen bieten.
Doch was davon ist Wunschdenken und was Realität? Fakt ist: Die Blockchain-Technologie digitalisiert die Immobilienwirtschaft. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag die großen Potenziale einer Immobilien-Tokenisierung und verraten Ihnen, was wirklich passieren muss, damit aus dem vielversprechenden Vorhaben tatsächlich Realität wird.
Der Begriff Immobilien-Tokenisierung meint die Aufteilung eines Objekts in viele kleine Anteile (Tokens). Die sogenannten Tokens bilden den Wert der Immobilie auf der Blockchain ab. Auf diese Weise wird ein lukratives, flexibles und transparentes Immobiliengeschäft ermöglicht, das auch Kleinanlegern offen steht.
Deutschland gilt in der EU als Vorreiter der Immobilien-Tokenisierung. Europaweit ist es jedoch die Schweiz, die den digitalen Wandel am engagiertesten in diese Richtung vorantreibt.
Eine Immobilien-Tokenisierung funktioniert wie folgt: Anleger kaufen die Tokens und erwerben damit ein anteiliges Eigentum an einer Immobilie. Damit haben sie Anspruch auf anteilige Gewinne, die sich zum Beispiel durch eine Wertsteigerung oder Mieteinnahmen ergeben.
Obwohl ein solches Immobiliengeschäft meist langfristig angelegt ist, können Tokens (und damit der eigene Anteil) auf der Blockchain jederzeit wieder verkauft werden. Dadurch ergibt sich im Handel mit Tokens eine weit größere Flexibilität als im Rahmen eines traditionellen Immobiliengeschäfts. Auch bürokratische Hürden, wie etwa Banktermine, Treffen beim Notar oder der Grundbucheintrag, fallen durch die Immobilien-Tokenisierung weg - genauso wie die entsprechenden Gebühren. Dafür verbinden die Investments die Vorteile von günstigen Transaktionskosten mit vergleichsweise hohen Renditen. Letztere ergeben sich direkt aus den Gewinnen, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden.
Um am Immobiliengeschäft teilzuhaben, verlangen Anbieter zur Erstellung eines Benutzerkontos eine einfache Registrierung per E-Mail. Wie bei jeder Kontoeröffnung folgt darauf eine Identifizierung, welche auch mittels digitaler Authentifizierung erfolgen kann. Anschließend kann mit wenigen Klicks in digitale Anteile investiert werden. Für die Abwicklung von Verkäufen und Käufen verfügt jeder registrierte Nutzer über eine integrierte E-Wallet mit einem digitalen Guthabenkonto. Auf dieses kann jederzeit unbegrenzt Geld eingezahlt und Erlöse auf das eigene Bankkonto ausgezahlt werden.
Bei der Tokenisierung von Immobilien-Assets wird der Vermögenswert eines Objekts rechtlich mit einem Smart Contract verknüpft. Der Smart Contract repräsentiert dann alle mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten - ganz wie ein klassisches Wertpapier.
Der traditionelle Immobilienmarkt ist nicht nur wenig flexibel und von einem hohen Verwaltungsaufwand sowie langen Entscheidungswegen geprägt - er ist zudem überaus kapitalintensiv. Deshalb ist der Markt für Kleinanleger meist unzugänglich und nur den größeren Playern der Immobilienbranche vorbehalten.
Eine Tokenisierung vereinfacht das Immobiliengeschäft enorm. So bleiben den Anlegern lange bürokratische Wege, erhebliche Transaktionskosten, der Gang zum Notar und theoretisch zudem die Grunderwerbsteuer erspart. Dadurch ergeben sich potenziell hohe finanzielle und zeitliche Einsparungen, die zu einer enormen Effizienzsteigerung führen können.
Tokens liegen damit nicht nur mit klassischen Wertpapieren gleichauf, sondern verfügen sogar über eine Potentialsteigerung, mit der herkömmliche Wertpapiere aufgrund der fehlenden Technologie nicht mithalten können. Und: Sie ersetzen nicht nur herkömmliche Wertpapiere durch Blockchain-Technologie. Die Immobilien-Tokenisierung bietet die Möglichkeit, sämtliche Sachwerte (z.B. Schiffe, Lizenzen, Kunstgegenstände …) in Tokens umzuwandeln und diese für alle Anlegergruppen zugänglich zu machen.
Automatisierung durch Smart Contracts
Smart Contracts sorgen dafür, dass zahlreiche bürokratische Aufwände, wie Dokumentenprüfung, Compliance, die Eröffnung eines Treuhandkontos oder klassische Dividendenzahlungen, direkt und automatisch über die Blockchain ausgeführt werden - ganz ohne Zwischenschritte.
Bruchteil-Eigentum
Die Tokenisierung von Immobilien-Assets ermöglicht es einer breiten Investorengruppe, direkt in Immobilien zu investieren und die Eigenkapital-Barriere zu umgehen. Somit besitzen Anleger Immobilienportfolios, die rein aus Token bestehen.
Niedrige Transaktionskosten
Durch Immobilien-Token fallen die Transaktionskosten vergleichsweise kostengünstig aus. Zudem profitieren Investoren von einer Effizienzsteigerung, die sich durch eine rasche Transaktionsdurchführung ergibt.
Höhere Liquidität
Eine Transformation von illiquiden Immobilienanlagen in Token führt dazu, dass direkte Investitionen mit dem Charakter einer indirekten Investition ausgestattet werden, was bedeutet: Investoren können sich zudem eine höhere Liquidität sichern.
Sicherheit und Transparenz
Ein besonders attraktives Merkmal der Blockchain-Technologie ist definitiv ihre Transparenz. Eine Transaktion auf der Blockchain kann rückwirkend nicht mehr geändert werden und ist für das gesamte Netzwerk nachprüfbar. Stornierungen oder Manipulationen von abgeschlossenen Transaktionen sind somit auszuschließen.
Immobilien zählen zu den illiquiden Vermögenswerten. Sie sind zum einen kapitalintensiv und zum anderen schwer zu handeln. Aus diesem Grund sind sie traditionell eher eine Anlage für die großen Player in der Immobilienbranche oder vermögende Privatpersonen. Bislang waren größere Immobiliengeschäfte für Kleinanleger weitestgehend unzugänglich. Durch die Immobilien-Tokenisierung kann sich dieser Umstand jedoch schnell ändern.
Blockchain eröffnet Kleinanlegern den Immobilienmarkt. Auch Kleinstanleger haben durchaus die Möglichkeit, ihr Portfolio mittels Token zu diversifizieren. Einige Immobilien-Token-Investments sind schon ab einer Einlage von 1.000 Euro möglich.
Kleinanlegern wird es durch die geringen Mindestanforderungen ermöglicht, mit einem relativ niedrigen Einsatz an Eigenkapital ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Auf diese Weise können sogenannte “Klumpen-Risiken”, wie sie bei einem traditionellen Investment in Immobilien anfallen, verhindert werden.
Eine Immobilien-Tokenisierung erlaubt es, ein Objekt in mehrere Anteile zu zerstückeln, wodurch Investoren deshalb schon mit geringem Kapitaleinsatz ein diversifiziertes Portfolio aufbauen können. Wie jede große Errungenschaft bringt auch die Immobilien-Tokenisierung mögliche Risiken mit:
Wichtig: Eine Immobilien-Tokenisierung ermöglicht eine enorme Effizienzsteigerung, vereinfacht sämtliche Abläufe und spart Zeit und Geld. Dennoch kann das transparente und lukrative Geschäft mit den Token keine langjährige Expertise eines Marktspezialisten ersetzen.
Hauseigentümer können mittels Refinanzierungen auf der Blockchain Hypothekenkredite vorzeitig ablösen und auch im Vorfeld bereits umgehen. Dafür muss nur die eigene Immobilie tokenisiert und ein Teil der Token an Dritte verkauft werden.
Sehr gute Perspektiven bietet die Blockchain auch für Rent-to-Own-Modelle, denn: Mieter einer tokenisierten Immobilie kaufen automatisch auch einen Teil der Token. Somit reduziert der Anspruch auf Mieteinnahmen, der sich durch die Tokenisierung ergibt, die eigenen Mietausgaben.
Auch öffentliche Bauvorhaben können als Gemeinschaftsprojekt mit Token finanziert werden. Auf diese Weise entlasten lokale Investoren Gemeinden und Städte finanziell. Gute Beispiele dafür sind die Restaurierung von historischer Architektur oder der Bau von Krankenhäusern.
Denkt man die Idee von effizienteren Immobiliengeschäften konsequent weiter, so würde man schnell feststellen, dass die Immobilienwelt durch eine Tokenisierung komplett ohne Intermediäre auskommen würde. So lägen alle Verträge digital vor und würden sich selbst erfüllen - unkorrumpierbar. Statt mittels Verwalter würde alles transparent durch eine Software erledigt werden - ganz nebenbei.
Die Idee von der Immobilien-Tokenisierung klingt fast nach einem Traum für alle Beteiligten: Jeder Anleger erhält eine Immobilien-Rendite und einen entsprechenden Anteil am Gebäude. Somit hat dieser zudem einen Anspruch auf Mieteinnahmen und kann seine Token rund um die Uhr wieder verkaufen oder verpfänden. Grundsteuer, Reparaturkosten und andere Aufwände zahlt dieser nur anteilig - wie eben bei einer echten Immobilie.
Das große Aber: Rechtlich ist eine Immobilien-Tokenisierung in der EU derzeit noch kaum möglich. All die Potenziale, die sich die Immobilienwirtschaft von der Blockchain-Technologie verspricht, sind bislang nicht umsetzbar. Der Grund: Die rechtlichen Grundvoraussetzungen fehlen.
Die Zahl der weltweiten Anbieter von Immobilien-Token-Investments steigt. Ende September 2021 waren es bereits 41 Anbieter von Immobilien-Tokens. Über die Hälfte der Anbieter sitzt in Europa. Und: Die meisten Immobilien-Tokenisierer sind FinTechs.
Während die Liste der Anbieter länger wird, bleibt die Nachfrage noch überschaubar. Der Grund: In der EU ist eine echte Immobilien-Tokenisierung rechtlich kaum möglich, weil die Grundvoraussetzungen fehlen. Damit sind beispielsweise liquide Sekundärmärkte, digitale Grundbücher und ein aufsichtsrechtliches Regelwerk gemeint, das Unsicherheiten bei Emittenten wie auch bei Anlegern reduzieren soll.
Sie steckt zwar noch in Kinderschuhen, die Immobilien-Tokenisierung, dennoch ist der Trend unaufhaltsam. Die Immobilienbranche - vor allem die Immobilieninvestition - erfährt eine demokratische Revolution mit mehr Transparenz und Liquidität.
Es sind vor allem die finanziellen und zeitlichen Einsparungen mittels enormer Effizienzsteigerung, die einen bedeutenden Stellenwert in der Immobilienbranche einnehmen werden und selbst Kleinanlegern ganz neue Möglichkeiten eröffnen.
Eine entscheidende Rolle für die künftige Entwicklung der Immobilien-Tokenisierung spielen vor allem die rechtlichen Vorgaben und der regulatorische Rahmen des Staates.
Kann man aktuell echte Immobilien-Tokens kaufen?
Noch nicht. Derzeit gibt es Immobilien-Tokens nur in Form von Genussrechten, Fonds und Anleihen. Eine Tokenisierung von Immobilien-Assets im eigentlichen Sinne findet noch nicht statt, da unter anderem die gesetzlichen Grundlagen noch fehlen.
Was braucht es für richtig tokenisierte Immobilien?
Heute sind viele Grundvoraussetzungen noch nicht erfüllt, um das volle Potenzial der Immobilien-Tokenisierung auszuschöpfen. Für die künftige Entwicklung der Tokenisierung spielen die rechtlichen Vorgaben und der regulatorische Rahmen des Staates eine entscheidende Rolle.
.svg){kind=small}
.svg){kind=icon}
